CCTV2《央視財經評論》:不動產統一登記:與房價有關?
  土地、房屋、草原、林地、海域等等不動產要進行統一的登記。日前,國務院常務會議上決定整合不動產的登記職責,建立不動產統一的登記制度,引發了各界廣泛的關註。那麼,不動產統一登記制度到底如何建立?曾經各自為政的十餘個相關部門如何協調統一?統一不動產登記,是不是在為房地產稅做準備?央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明、著名財經評論員劉戈共同評論。
  不動產統一登記,是為房產稅落地鋪路?還是重在明晰產權?建立信息公開查詢系統,重大的改革舉措會影響哪些方面?
  不動產登記,登記的其實並不只是房子,一般來說,不動產是因依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物,因自然或人力貼附於土地,並且不能分離的其它物。按照這個定義,耕地,林地,海島等都屬於不動產。那麼類型繁多的不動產,登記確權後,能給擁有者帶來什麼實惠呢?
  高修倫是成都郫縣安龍村農民,一大早他就忙著把剛做好的盆景發到網上去賣,不過,最初高修倫雖然明知道網上有很大的市場,但村裡的土地沒有確權,高修倫不敢租地來發展盆景花木。
  高修倫(成都市郫縣安德鎮安龍村農民):因為我做盆景的話,它有一個周期,可能就是要好幾年,但是我如果是租的時候它要調整土地的話,那我肯定很麻煩,不敢投入。
  高修倫所說的正是農村土地承包權生增死減的普通做法。生一個孩子就給他分一塊承包地,而一位老人去世,承包地也要收回。這種每年都可能調整的土地承包權,讓很多農民不敢冒然租用土地。
  隨著農村土地確權改革,在安龍村,根據農民的意願,土地承包權按戶確定,每戶承包權不再因為生增死減而調整。高修倫和鄉親們,都領到了自家土地承包經營權證。土地確了權,農民定了心,安龍村如今的盆景花木面積占到全村耕地面積的80%,是土地確權前的4倍。
  劉戈:不動產登記給股市帶來利空 也帶來房價下跌的最直接聯想
  (《央視財經評論》評論員)
  我們從股市上就看到了反應,今天好幾隻著名的房地產上市公司都出現了比較大的跌幅,也就是說它有利空的影響。也就是說大家產生了一系列的聯想,最直接的聯想就是,那是不是為今後的房地產稅的出台奠定了基礎?那麼這樣會導致房地產,房價的下跌。
  2007年物權法出台以後,其實已經明確規定了,就是說我們需要建立一個統一的不動產登記方式,那麼有了這樣的一個信息平臺,那麼我們物權法也好,我們所有這樣的法律體系,稅收制度等等,才有了一個可以去真正的執行的技術平臺和基礎,可以信息共享的,可以公開透明的信息平臺。
  原來在幾個部門,比如說這一塊地,它肯定是在國土部門來進行登記的,但是房子是在住建部門有一個統一的房地產,都有非常清晰的登記;如果要是林地,那麼它是在林業部門,另外比如說沿海灘塗,海面的使用那麼是在海洋部門。我舉一個極端的例子,如果現在我去買一個在海邊的渡假村,可能最後我在進行登記變換的時候需要同時跟四個部門打交道,我需要跟土地局要進行變更一次,跟房產局或者住建部門來更換一次,然後跟林業部門打一次交道,又跟海洋部門打一個交道,這樣從效率上來說,就增加了我們不動產擁有者的時間成本,甚至你辦一次就得要交一次錢,所以各個部門是有部門利益的。
  現在我們把它整合到一個平臺上,而且讓裡面統計的方式是統一的標準。比如原來在國土部門裡,它統計土地的面積以後,也要統計上面的附著物,比如說上面的房子,但是它統計的方式和住建部門統計房子的要求標準是不一樣的,那麼這樣我們可能看到的數據是不一樣的,那麼這個時候,無論是對於政府的決策,對於交易的安全性,對於所有的不動產的持有者的安全保障來說,都是不方便的。
  嚴金明:不動產要進行登記才有法律效力
  (《央視財經評論》特約評論員)
  不動產實際上就是講的土地及其土地上的附屬物,這個附屬物就是包括構築物、建築物,還有林木等等,所以對不動產理解是相對於動產的。不動產一般都要進行登記才有法律效力,而動產除了車輛,船舶以外一般不進行登記。現在房產稅在全國有的城市已經開展了試點,所以這樣的消息一齣來的時候,當然人們就把這兩個聯繫起來了。
  我們從2007年物權法的出台,物權法裡面就明確的規定,就是說不動產要實行統一登記,那麼今年因為3月份的時候,國務院對於部門的機構的改革和職能的轉變。那麼到了這次,就把這個提到了可操作性的層面了,就是說把登記進行了整合,把它聯繫起來。當然,我們知道不動產登記的時候,它主要來說,最直接的還是對不動產權利的確認,使這樣的權利能得到公示,能得到公開,那麼和其它相關的它的作用有直接間接的應該是有很多的。
  劉戈:不動產登記 必須為小產權房確權
  (《央視財經評論》評論員)
  它數據共享,帶來好處,也帶來挑戰,但有些問題現在懸而未決。比如大家關心的一個問題,小產權房,那麼在現在我們的房屋登記辦法裡面是不給它進行登記的,那麼它在我們的數據報表裡面是不存在的,那麼現在我們建立統一的信息登記平臺了以後,我們的目的是要把所有我們現在不動產和不動產上面的附著物搞清楚。現在你如果還不給它登記,那可能我們就達不到我們所要給不動產一個身份證的目的,所以這個問題就需要解決,今後怎麼辦?登記還是不登記?
  此外,還有另外一個問題,我們登記的同時,還有一個另外一個功能,就是要我們把目前所有這種情況能夠掌握清楚,而且今後比如說我們在推出房產稅的時候,我們真正的能夠按照實際情況把該收稅收上來,把不該收的稅我們不進行收稅,所以當這個登記制度建立的同時,它實際上對於我們現有房屋土地的屬性,對於它的處置權,對於它的法律屬性,也需要有一個重新釐清的過程。
  嚴金明:不動產登記牽涉多部門利益 需要一個重新釐清的過程
  (《央視財經評論》特約評論員)
  我再做一些補充,實際上,除了有一些多部門,就是原來有國土資源部管土地,有住建部管房屋,有林業部門是管森林,管林地,有農業部門,林業部門管草原,還有其它等等。那麼它實際上發的登記機關不同,那麼登記的簿冊就不同了。土地,我們一般在城市的時候,就是發的國有土地的使用權證,那麼一般來說,是70年的使用權,而對房屋,它是房屋的所有權證,那麼它的權利就是無限的。
  主要是土地和房屋兩個方面,和我們幾乎所有的老百姓切身利益是相關的,當然它的登記依據的時候就明顯的,依據了法律依據,那土地的時候,它的直接依據是土地管理法,那麼我們說的房屋的時候它主要是城市房地產管理法,那麼林業的時候,林權的登記,它主要依據的是森林法,草原的時候是草原法等等。在這樣的時候,有各個部門分別進行登記的時候,那麼它所建立的技術的信息平臺也是各自是各的,之間並沒有進行共享,共享也有難度,所以我們說這四個方面的時候,實際上它的沒有達到一個統一。那麼這次反過來來說,就是要把這四個方面進行整合,進行統一。
  老百姓對這個問題確實比較關註,特別是涉及到有關人的利益。因為我們大家知道,登記它是具有法律效力的。當然就像我們說你結婚了,領了結婚證以後,登記了以後就具有法律效力了。因為土地登記的時候,它實際上就是土地的一個身份,它如果要是登記了,就是承認了它。我們現在這個就是登記的前提它必須是合法的,所以說我們如果對這個地方現在不合法的,是還有糾紛的,一般來說是不進行登記的,只有把這個進行了合法化,或者把糾紛解決了以後,雙方的當事人進行協調一致以後,那麼這時候才進行登記,所以登記的前提是合法,也沒有糾紛。
  嚴金明:不動產登記和房地產稅是緊密相連的
  (《央視財經評論》特約評論員)
  不動產登記和房地產信息聯網是有關係的,當然它不是等同的,就是說不動產登記賦予它的職能和範圍更為廣泛,而房地產信息聯網,是不動產登記裡面的一個重要的環節。目前在我們全國有若干城市,在進行房地產的信息聯網,那麼它可以公開的進行查詢,當然,主要還是房屋的產權。我們對不動產登記的時候,主體是土地,包括未來的,包括房屋,還有其它一些方方面面,它的範圍更為廣泛。
  實際上我們現在因為有住房,比如你在北京,在上海,在廣州或在其他城市有多套住房的時候,實際上我們現在是不瞭解的,也很難把它瞭解清楚。實際上不動產的統一登記,摸清了不動產的底數,所以不動產登記和房地產稅、稅收是緊密相聯繫的。從歷史上來看,不動產登記的最主要目的就是為收稅而服務的,實際上是幾千年以來在不同的地區,不同的國家,不動產登記實際上自古就有之。從國外的情況來看也是這樣的,國外不同的國家,不同的地區,也是把不動產是實行了統一登記的,那麼登記的目的主要也是為了收稅,直接的目的是為收稅服務。但是它的間接方面的功能是有多方面的,包括我們現在對你房屋的套數,擁有多少房子進行公開,對於我們的瞭解實情,對於反腐這些方面的功能就更加強大了。
  實際上,不動產有為了融資,為了進行抵押,還有其它登記的功能。另外,在一些歐洲或者美國等國家,它炒房是很少的,因為它們實行了房地產的保有稅的環節。持有成本的增加了。而我們現在的一線城市,我們比一些西方發達國家的房價還要高,那麼如果把登記和稅收進行掛鉤,將來房產稅或者再啟動起來的話,我相信會有一個比較大的變化。
  劉戈:不動產登記實施後 對房價有一定的抑製作用
  (《央視財經評論》評論員)
  這種影響是非常直接的,比如“房叔”“房姐”。我們現在行政的對於房價的調控可能要退出,要引退,那麼什麼東西能接上來?一方面讓地方政府能夠有穩定的財源;另外一方面也應該讓更多人,更富有的人應該做出更大的貢獻。當不動產聯網了以後,它不光是房子,比如還有集體建設用地,那麼有的人在裡面有權益,比如說林地,海洋,很多人可能都有這個權益。如果一塊地都有了一個身份證以後,那就知道每一個人財產大概會有哪些,那麼這樣每個人無論進行登記或者征收的時候,那麼是有的放矢的,是準確的。
  不動產對今天的股市已經做出了一個判斷,如果逐漸的實施,那對房價,我相信有一定的抑製作用。因為這對於自住房的人來說影響幾乎是沒有的,而對於擁有多套住房,或者住房以外不動產的人,會有一部分影響。我想補充的就是,除了稅收以外,另外它對於建立一個公平公正的交易環境也是很重要的。因為我們建立不動產的統一平臺以後,還要做到可查詢。也就是說,比如我和嚴教授做一個生意的時候,現在我想確認一下他的財產狀況的時候,我上這個系統裡面,如果經過您的允許,或者經過法律的手續,我是可以查到的,到底有多少不動產在嚴先生的名下,他有多少套房子,然後他還有什麼其它的不動產,我是清晰的,我敢和他交易,而且在這個過程當中,我不太容易發生法律上的糾紛,我非常的清楚,而且一旦發生什麼法律糾紛的時候,法院判的時候有據可依。
  顧雲昌:不動產登記比房產信息聯網牽涉範圍更廣
  (中國房地產協會副會長 《央視財經評論》特約評論員)
  這次國務院頒佈進行統一的不動產登記註冊,這是一件大事,實際上把中國的不動產進行統一登記註冊,那麼和我們現在說的這個房產的信息聯網,應該說前者的範圍更廣,是全國所有的不動產,包括城市不動產,包括農村不動產,包括住宅不動產,還包括住宅以外的方方面面的不動產,而我們講的房產信息聯網,僅僅是針對住房登記信息聯網,信息聯網就應該是……
  (《央視財經評論》欄目播出時間:周一至周五21:55—22:25)
(編輯:SN054)
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